Une des étapes les plus importantes dans l’acquisition d’un terrain, c’est le compromis de vente. Il va déterminer les engagements réciproques entre le vendeur et l’acquéreur et sécurise l’achat. Aussi on peut se poser un bon nombre de question à son sujet. J’ai alors rencontré Florian Basset, directeur d’agence immobilière pour obtenir les réponses. Voici en vidéo tout ce qui faut savoir sur le compromis de vente en passant par un agent immobilier :
- De quoi a-t-on a besoin pour signer un compromis de vente d’une parcelle ?
- Pourquoi verser un acompte pour l’achat d’un terrain ? Quel montant choisir ?
- Comment annuler la vente d’un terrain ? Qu’est-ce que les clauses suspensives ?
- Le droit de préemption dans un compromis, c’est quoi ?
- Qu’est-ce que la clause pénale lors d’un achat de terrain à bâtir ?
- Que se passe-t-il en cas de décès après la signature du compromis de vente ?
- L’achat d’un terrain, peut-on se rétracter ?
- Un compromis de vente, combien ça coûte ?
- Vidéo des questions / réponses sur le compromis de vente
De quoi a-t-on a besoin pour signer un compromis de vente d’une parcelle ?
Le vendeur doit avoir fourni tous les éléments permettant la rédaction du compromis de vente :
L’acte de propriété,- Les pièces d’identité,
- Le plan de cadastre,
- Le plan de géomètre,
- Le PV de bornage le cas échéant,
- Le cahier des charges si le terrain est en lotissement,
- L’avis de taxe foncière,
- Les plans des viabilités le cas échéant
- …
En parallèle, l’agent immobilier va faire toutes les recherches administratives type urbanistique : PLU, règlement d’urbanisme… On doit savoir ce qu’on a droit ou pas de faire sur le terrain et connaître les risques naturels (radon, etc.)
Côté acquéreur, il devra donner toute son identité et les éléments permettant de valider son financement s’il sollicite un emprunt. On va aussi demander en amont quels sont les notaires qui se chargeront de la signature d’acte. Il est préférable de prendre le même notaire pour faciliter les démarches.
Une fois qu’on a tous les éléments, on peut rédiger le compromis de vente : état civil des vendeur et acquéreur, désignation du bien, servitudes, conditions suspensives (permis construire, financement…). Tout est vérifié. Le notaire fera une seconde vérification pour voir s’il ne manque pas un document. Il est très important de faire un compromis de vente le plus complet possible.
Pourquoi verser un acompte pour l’achat d’un terrain ? Quel montant choisir ?
Pour rassurer le vendeur sur votre engagement, il est effectivement préconisé de verser un acompte. Cette somme fait partie du prix de la vente et peut représenter légalement jusqu’à 10 %. Heureusement cela est négociable. Juridiquement on peut prendre 0 % d’acompte en cas d’accord convenu avec le vendeur et l’acquéreur. En règle générale, l’acompte moyen est de 5 %. A noter qu’il est restitué à l’acquéreur en cas d’annulation de la vente si une clause suspensive n’est pas réalisée (inconstructibilité, financement refusé…).
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> Découvrez le livreComment annuler la vente d’un terrain ? Qu’est-ce que les clauses suspensives ?
Il y a des conditions, qu’on appelle les clauses suspensives qui, si elles ne sont pas réalisées, déclenche l’annulation de la vente. Cela peut être le terrain qui n’est pas constructible, l’acquéreur qui n’a pas réussi à obtenir un crédit immobilier, etc. Dans ce cas, la vente est annulée. Attention, la non-réalisation d’une clause suspensive ne doit pas être contestable. Par exemple, un acquéreur ne peut pas présenter le refus par une banque d’un prêt immobilier pour un montant d’un million d’euros si son projet est estimé à 300 000 € dans le compromis de vente ! A noter, qu’à sa signature, l’acquéreur a un délai de 60 jours pour trouver le financement de son projet de construction.
Le droit de préemption dans un compromis, c’est quoi ?
Quand vous faites l’achat d’un terrain dans une commune, il faut savoir que la mairie peut faire jouer son droit de préemption, également appelé aussi DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner). Toute vente immobilière est consultée par la mairie. Elle peut, dans l’intérêt communal et pour le développement de la commune, préempter et donc acheter le terrain la place de l’acheteur désigné dans le compromis de vente. Celui-ci récupère alors son acompte.
Le vendeur vend à la mairie et l’agent immobilier est là en tant qu’intermédiaire pour s’assurer que tout se fera bien. On ne peut pas rediscuter par exemple le prix de la vente. Mais ce n’est pas toujours le cas. Il peut aussi y avoir une préemption de la Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) pour les terrains agricoles, mais cela est un peu différent.
Le droit de préemption urbain (DPU) de la mairie est soumis à un délai 2 mois, appelé la « purge », qui démarre une fois le dossier fourni en mairie par le notaire. Pendant ce laps de temps, elle peut se positionner sur le terrain dans un intérêt communal (projet de voirie, complexe sportif, etc.). Ce sont alors les établissements publics fonciers (EPF) qui en feront l’acquisition pour son aménagement.
Qu’est-ce que la clause pénale lors d’un achat de terrain à bâtir ?
La clause pénale peut intervenir si le vendeur a scrupuleusement caché des informations nécessaires au bon déroulement de la vente. L’acquéreur peut alors attaquer le vendeur pour défaut et invoquer la clause pénale. Elle annule la vente et prévoit une indemnité. Inversement le vendeur peut demander réparation à l’acquéreur qui se rétracte pour un motif personnel.
La clause pénale est invoquée, si vendeur ou acquéreur ne veulent pas s’exécuter, avant la signature définitive chez le notaire, pour convenance personnelle. C’est la solution de simplicité pour retrouver la liberté mais qui a un coût : 10% du prix de la vente plus les honoraires de l’agence immobilière qui restent dus. La cause pénale est là pour simplifier les démarches pour éviter d’aller au tribunal.
Que se passe-t-il en cas de décès après la signature du compromis de vente ?
Pour un couple, on ne peut pas engager juridiquement le conjoint survivant. S’il souhaite toujours acheter le terrain, cela est bien sûr possible. Cela nécessitera juste quelques modifications contractuelles (la rédaction d’un nouveau compromis). Le décès d’un acquéreur, voire des deux, fait que le compromis de vente devient caduc.
Si c’est le vendeur qui décède, c’est un peu différent car la vente engage ses héritiers et ses ayants droit. La vente peut être conclue mais l’acquéreur dispose d’un droit de réflexion par rapport au délai pour la signature définitive qui va s’allonger pour gérer la succession.
L’achat d’un terrain, peut-on se rétracter ?
Dans un compromis de vente, il y a ce qu’on appelle le « délai SRU ». Après sa signature, il vous est envoyé en recommandé. Au lendemain de sa première présentation, vous avez 10 jours pour annuler la vente sans justifier de votre choix. C’est ce qui se passe pour l’achat d’un terrain en lotissement.
Pour l’achat d’un terrain hors lotissement, constructible ou non constructible, il n’y a pas de délai de réflexion. Eventuellement, dans la négociation entre l’acquéreur et le vendeur, un délai de rétractation peut être inclus dans les clauses suspensives.
Un compromis de vente, combien ça coûte ?
Un compromis de vente fait partie du processus de vente par une agence immobilière. Il fait partie intégrante des frais pris en compte dans le barème des frais d’agence.
Chez un notaire, c’est différent car il va demander des honoraires et des frais pour la rédaction et l’enregistrement d’une promesse de vente.
Vidéo des questions / réponses sur le compromis de vente
Retrouvez en images l’interview réalisée pour écrire cet article. Merci à Florian, ami et directeur d’agence immobilière, pour sa participation et ce bon moment partagé 😉
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