Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet d’accéder à la propriété à un prix réduit grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti. Ce dispositif, mis en place pour favoriser l’accession sociale à la propriété, séduit de plus en plus de ménages modestes qui souhaitent acheter en zone tendue. Cependant, bien que le BRS présente des avantages indéniables, il comporte aussi certaines contraintes et risques qu’il est essentiel de bien comprendre avant de s’engager. Critères d’éligibilité stricts, encadrement de la revente, obligations spécifiques… Voici les points de vigilance à connaître avant d’acheter un bien sous ce régime.
Critères d’éligibilité et conditions d’achat encadrées
Contrairement à une acquisition classique, l’achat d’un logement en Bail Réel Solidaire est soumis à des critères stricts d’éligibilité. Les acquéreurs doivent notamment respecter des plafonds de ressources, définis en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique. Par exemple, pour une personne seule en zone B1 (grandes agglomérations hors Paris), le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 31 280€.
Autre contrainte importante : le bien doit obligatoirement être occupé en tant que résidence principale. Il est donc impossible de le louer ou de l’utiliser comme résidence secondaire. Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle réglementation interdit également l’accès au BRS aux ménages possédant déjà un logement « adapté à leurs besoins ».
Enfin, l’achat se fait en partenariat avec un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui reste propriétaire du terrain. Les acquéreurs doivent signer un bail de longue durée, généralement compris entre 18 et 99 ans, et s’acquitter d’une redevance mensuelle pour l’occupation du foncier.
Le BRS connaît un essor important en France, avec 3 588 logements livrés à fin novembre 2024, soit une augmentation de 100% par rapport à l’année précédente (source : Banque des Territoires). Cette croissance témoigne d’un intérêt croissant pour ce dispositif, mais souligne aussi l’importance de bien comprendre ses spécificités avant de s’engager.
Une revente encadrée qui limite la plus-value
L’un des inconvénients majeurs du BRS concerne l’encadrement du prix de revente. Contrairement à un achat classique où la valeur du bien suit les fluctuations du marché, un logement en BRS ne peut être revendu qu’à un prix plafonné, souvent indexé sur l’évolution des prix de l’immobilier ou de l’inflation. Cette restriction limite fortement la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente.
De plus, l’acheteur doit obligatoirement respecter les critères d’éligibilité du BRS, notamment les plafonds de ressources et l’occupation en résidence principale. Cela peut réduire le nombre de potentiels acquéreurs, rendant la revente plus longue et plus complexe qu’un bien classique. Certains OFS disposent également d’un droit de préemption, leur permettant d’acheter le bien en priorité, ce qui peut rallonger encore les délais.
Selon le site BRS Immo, il est primordial que les futurs acquéreurs anticipent ces contraintes de revente et évaluent leur projet sur le long terme avant de se lancer.
Des obligations spécifiques et des frais annexes à anticiper
L’acquisition d’un bien en BRS ne se limite pas au paiement des mensualités du prêt immobilier. Les acheteurs doivent également verser une redevance mensuelle à l’OFS, qui peut varier selon les villes et les programmes. Cette charge supplémentaire doit être prise en compte dans le calcul du budget global.
Par ailleurs, les travaux et modifications du logement sont soumis à autorisation. Contrairement à un bien classique où le propriétaire est libre de réaliser des aménagements à sa convenance, toute transformation majeure d’un logement en BRS doit être validée par l’OFS.
Enfin, selon le Ministère de la Transition Écologique, le nombre d’OFS agréés en France a fortement augmenté ces dernières années, avec 138 organismes agréés fin 2022. Cette expansion accompagne le développement du BRS, mais implique aussi une grande diversité de pratiques et de conditions entre les différents OFS, ce qui peut rendre certaines démarches plus complexes selon les territoires.
Le Bail Réel Solidaire est une solution attractive pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété en zone tendue. Cependant, ses contraintes spécifiques, notamment en termes d’éligibilité, de revente et de frais annexes, doivent être bien comprises avant toute acquisition. Se renseigner en amont et évaluer son projet sur le long terme est essentiel pour éviter les mauvaises surprises.
Ne partez pas sans votre guide !