Pour votre projet de maison individuelle, vous allez vous diriger vers un professionnel de la construction de votre choix. Qu’il soit un constructeur, un promoteur, un maître d’œuvre, un architecte ou un ensemble d’artisans, vous devrez signer un contrat avec lui. Pour chacun d’eux, le cadre juridique diffère et vous devez savoir, en tant que maître d’ouvrage, les droits, obligations et garanties qui si réfèrent. Voici donc les 4 types de contrat de construction à connaître pour faire votre choix :
- Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) – Constructeur
- Le contrat de maîtrise d’œuvre – Maître d’œuvre / Architecte
- Le contrat d’entreprise – Lot par lot pour chaque métier
- Le contrat de réservation en VEFA – Promoteur
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) – Constructeur
Comme je le détaille dans cet article dédié au CCMI, le contrat de construction de maison individuelle, que vous allez signer avec un constructeur, est le plus réglementé et donc le plus sécurisant. Ses 2 plus grands avantages résident dans la garantie du prix et de la livraison. Le constructeur s’engage noir sur blanc qui livrera votre maison dans un délai convenu et à un prix fixé. Vous êtes alors serein sur les délais pour réceptionner les clés et aménager dans votre maison et ce au budget convenu. Autre ment dit pas de mauvaise surprise ! Si cela devait arriver, les surcoûts engendrés seraient à la charge du constructeur et vous seriez indemnisé en cas de retard.
Signer un CCMI c’est également profiter d’un ensemble d’assurances incluses au contrat. Il y bien entendu l’assurance décennale obligatoire à chaque professionnel du bâtiment mais c’est surtout l’assurance dommages-ouvrage qui fait la différence. Celle-ci intervient dès lors qu’un problème survient dans votre maison (fissures, humidité, dysfonctionnement, etc.). Sans attendre de connaître à qui revient la responsabilité, les réparations sont réalisées sans attendre les démarches des assurances. Vous êtes alors confiant quant au « SAV » de votre maison et ce pendant 10 ans suivant l’achèvement de la construction.
Dans un contrat de construction de maison individuelle, il faut distinguer le CCMI avec et sans fourniture de plans.
Le CCMI avec fourniture de plans
C’est le contrat « clés en main », le plus fréquent et le plus protecteur. Le constructeur s’occupe de tout, de la conception des plans à la livraison de la maison. Il gère les démarches administratives et tout le chantier de la construction. A noter qu’il vous est possible malgré tout de vous réserver certains travaux.
Le CCMI sans fourniture de plans
C’est la version « allégée » du contrat de de construction avec un constructeur. Dans ce cas, vous vous engagez avec lui que sur une sélection de travaux à minimum avec le gros œuvre et les mises hors d’eau et hors d’air. Vous êtes libre ensuite de choisir l’entreprise pour l’étude des plans et l’achèvement de la maison. Dans ce cas-là, veillez à bien souscrire l’assurance dommages-ouvrage de votre côté.
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Le contrat de maîtrise d’œuvre – Maître d’œuvre / Architecte
SI vous choisissez un architecte ou un maître d’œuvre pour votre projet de construction, vous signerez alors avec lui un contrat de maitrise d’œuvre. Son but est d’encadrer ses missions : la réalisation des plans et documents techniques, la conduite des travaux et la présentation des entreprises. Le contrat de maitrise d’œuvre n’est pas forcément réglementé et vous devrez être vigilant de tout bien décrire à l’écrit chaque phase (plans, permis de construire, choix des artisans, documents techniques, coordination des travaux et assistance à la livraison).
Il faut bien comprendre que le maître d’œuvre coordonne la construction mais ne réalise pas lui même les travaux. Il vous mettra en relation avec les différents corps de métier (maçonnerie, menuiserie, charpente, plomberie, électricité, etc.) avec lesquels vous signerez pour chacun d’eux un contrat d’entreprise (voir ci-dessous). Vous devrez alors prendre soin de les étudier avant de les signer et ne connaîtrez le prix final de votre projet maison qu’une fois tous les contrats d’entreprises connus. Veillez donc bien à considérer tous les coûts de la construction et prévoir une marge de sécurité sur votre budget pour pouvoir assurer un dépassement du prix que vous vous êtes fixé.
Vous devrez également être vigilant sur les assurances et garanties (responsabilité professionnelle et assurance décennale des artisans) et encore une fois sur l’assurance dommages-ouvrage que vous devrez souscrire et qui vous coûtera dans les 4 000 € en moyenne.
Pour information, vous devrez aussi obligatoirement signer un CCMI sans fourniture de plans avec l’entreprise du bâtiment qui réalisera à elle seule le gros œuvre, le hors d’eau et hors d’air de la maison.
Le contrat d’entreprise – Lot par lot pour chaque métier
Que vous gériez vous-même la maitrise d’œuvre ou la déléguiez à un maître d’œuvre ou un architecte, vous devrez signer des contrats d’entreprise avec chaque intervenant pour votre construction. Ainsi vous vous engagez réciproquement avec le maçon, le menuisier, le couvreur, le plombier, l’électricien… Ce type de contrat non réglementé doit être étudié et valider avec une vigilance particulière. Il vous faudra alors bien comparer les entrepreneurs et leurs prestations : prix, qualité, délais, disponibilités, garanties, etc.
Pour vous garantir la réalisation des travaux dans de bonnes conditions, il faudra établir des contrats les plus détaillés possibles quitte à modifier certaines clauses qui vous paraissent défavorables. Prenez le temps d’étudier chaque contrat, que toutes les prestations soient bien précisées en termes de prix (montants, modalités de paiement et révisions des prix) et de délais (durées et planning). Vous devrez aussi vous assurez de leur fiabilité et de leur assurances (responsabilité professionnelle et assurance décennale). Aussi vous devrez obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage et ce avant même l’ouverture du chantier.
Le contrat de réservation en VEFA – Promoteur
Enfin le dernier contrat de construction possible, peut-être un peu moins connu, concerne la Vente en Etat Futur d’Achèvement ou VEFA. C’est quand vous achetez votre terrain + maison sur plans auprès d’un promoteur. Comme si vous achetiez un appartement neuf, vous choisissez une parcelle sur laquelle une maison est déjà conçue. En général, il s’agit d’un programme immobilier proposé par un promoteur qui présente différents projets de maison que vous allez choisir sur plans et éventuellement modifier certains aménagements intérieurs.
Vous signez alors un contrat de réservation dans un premier temps puis un contrat de vente définitif. Vous « achetez » votre maison et ne faites pas construire véritablement. C’est le promoteur qui est le maître d’ouvrage et qui gère l’ensemble du projet : division du terrain, viabilisation, permis de construire, construction… Vous n’êtes propriétaire de votre maison qu’une fois celle-ci livrée. A noter que cela peut prendre plusieurs années.
Ce tour d’horizon sur les différents contrats de construction vous permet d’y voir plus clair sur les démarches et garanties associées. Peut-être cela vous permettra de diriger votre choix sur le professionnel de la construction : maître d’œuvre, architecte ou constructeur. Vous êtes libre de le choisir mais une chose est sûr est que le cadre juridique du CCMI fait que faire construire par un constructeur est le choix le plus protecteur pour vous.
Ne partez pas sans votre guide !