En projet de faire construire, peut-être avez-vous entendu parler de la VEFA… Mais que se cache-t-il derrière cet acronyme de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ? La réponse simple serait que c’est l’achat d’une maison sur plan. Voyons plus en détails ce que cela veut dire et pourquoi faire le choix de faire construire sa maison avec un contrat de type VEFA.
Sommaire
La définition d’une maison en VEFA
Le principe de la construction en VEFA est que vous achetez un terrain et la maison à partir de plans. La vente en l’état futur d’achèvement fonctionne principalement pour l’achat d’un appartement neuf mais concerne également une maison isolée ou en lotissement. Vous êtes alors en relation avec un promoteur immobilier, comme par exemple QUARTUS Résidentiel, spécialiste en immobilier neuf dans les Yvelines.
Le promoteur vous présente alors un catalogue de programmes immobiliers, c’est-à-dire un ensemble de maisons dont la conception, l’implantation et la livraison sont déjà déterminées. Vous choisissez alors un « lot » parmi ses propositions pour lequel vous ne pourrez modifier que quelques aménagements, équipement et revêtements intérieurs (les TMA pour Travaux Modificatifs Acquéreur). Il assez rare que la maison soit déjà construite, il faut souvent attendre 1 an voire plusieurs années avant de pouvoir y habiter.
Ce qu’il faut bien comprendre quand on fait construire en VEFA, c’est que le promoteur est le maître d’ouvrage et demeure propriétaire durant les phases de réservation et construction. La maison et le terrain ne vous appartiennent qu’une fois le contrat de vente signé.
Les étapes de l’achat d’une maison sur plan
Après avoir choisi le lot « terrain + maison » du promoteur immobilier, l’achat d’une maison en VEFA se déroule en 3 grandes étapes :
- La signature du contrat de réservation: cet avant-contrat fixe les contours de la vente. Il précise notamment le prix, la date de livraison, la notice descriptive et bien sûr les plans de la maison. Cette première partie est donc très importante et mérite toute votre attention.
- La signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement: c’est le contrat de vente définitif qui sera signé chez le notaire, une fois toutes les pièces requises pour rédiger l’acte authentique (titre de propriété, autorisations, assurances et garanties du promoteur, etc.)
- La livraison de la maison: une fois la maison achevée, le promoteur remet les clés aux acquéreurs. A cette date, ils ont 30 jours pour faire un état des lieux et s’assurer de la conformité des travaux. Toutes malfaçons ou tous défauts constatés pourront faire l’objet de réserves sur le procès-verbal de livraison. Le promoteur aura alors un an pour procéder aux réparations et se voir payer les 5% de retenue de garantie.
Les avantages d’une construction VEFA
Comme toute construction neuve, l’achat en VEFA fait que la maison profitera des meilleures performances énergétiques (réglementation en vigueur) et d’un design actuel. Mais son gros avantage réside sur un projet clés en main. C’est le promoteur immobilier qui se charge de tout : la conception, les démarches administratives, la viabilisation, la construction, le suivi de chantier… Vous n’avez qu’à vous positionner sur une offre de maison au départ puis d’y aménager les travaux finis ! La contrepartie toutefois sera de patienter une voire plusieurs années.
Les risques de l’achat en V.E.F.A
La principale crainte que l’on puisse avoir quand on fait construire en VEFA, c’est la solidité financière du promoteur. Certains médias ont déjà fait l’état de chantiers « catastrophe » mettant dans une situation délicate les clients. Heureusement la Loi encadre la vente en l’état futur d’achèvement. Pour cela, le promoteur doit souscrire une GFA, une Garantie Financière d’Achèvement. Il peut ainsi assurer la bonne réalisation de la construction. Même si le notaire doit vérifier la portée et le bon paiement de cette garantie, vous pouvez aussi de votre côté vous renseigner sur le risque de défaillance du professionnel de la promotion immobilière.
Un autre point de vigilance auquel il faut faire attention lors d’un achat de maison en VEFA est la révision de son prix de vente. En effet, le délai entre la date de signature du contrat de réservation et du contrat définitif peut être d’un an voire plus. Dans ce laps de temps, le coût de la construction peut avoir augmenté. Aussi, le promoteur peut se prémunir de cela dans une clause de révision du prix dans le contrat de VEFA. Sachez que la majoration du prix ne peut dépasser 5% en considérant au maximum 70% de la variation de l’indice BT01(indice national du bâtiment).
VEFA ou CCMI, quelles différences entre les contrats ?
La grosse différence réside sur le terrain. Si vous avez déjà votre parcelle, vous allez signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec un constructeur (voir l’article dédié). Sinon, en choisissant la VEFA, vous signer l’achat d’un terrain + maison avec un promoteur.
Avec un CCMI, vous êtes propriétaire de votre terrain et vous êtes le maître d’ouvrage pour la construction. Vous décidez à peu près tout pour la maison, dans le respect des règles d’urbanisme et de votre budget bien sûr. En VEFA, vous achetez un lot « terrain + maison » comme si vous achetiez un bien sur catalogue. Vous en êtes propriétaire qu’une fois passé chez le notaire.
Les contrats CCMI et VEFA sont tous les deux encadrés par la loi et permettent des conditions protectrices pour les acquéreurs. Ils intègrent notamment les assurances décennale et dommages-ouvrage qui vous assurent de la réparation des dommages liés à la construction pendant 10 ans.
Vous voici avec l’essentiel de l’information concernant la construction de maison avec un contrat VEFA. Pour finir, il faut savoir qu’il est utilisé pour tout bien immobilier neuf. Il est aussi requis dans des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel. Cependant, depuis cette année, il n’est plus possible de profiter d’une réduction d’impôts en faisant construire. Heureusement il existe encore des aides à la construction de maison en 2021 😊
Ne partez pas sans votre guide !