À l’heure où les taux d’intérêt restent sous surveillance et que le pouvoir d’achat immobilier continue de fluctuer, les primo-accédants qui choisissent de construire leur maison disposent d’un éventail d’aides et d’avantages fiscaux non négligeables. Entre prêts aidés, exonérations temporaires de taxes et dispositifs de défiscalisation, il est possible d’optimiser intelligemment le financement de son projet immobilier. Revue de détail des leviers à activer en 2025 pour bâtir en réduisant la facture.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) fait peau neuve
Pilier des aides à l’accession, le PTZ est une aubaine pour les ménages modestes. À compter du 1er avril 2025, ce prêt sans intérêt redevient accessible pour l’acquisition de maisons individuelles neuves sur tout le territoire, alors qu’il était restreint aux logements collectifs en zones tendues depuis plusieurs années.
Le PTZ peut financer 10 à 30 % du coût de construction, selon les revenus du foyer (un taux qui grimpe à 50 % pour les appartements neufs). Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, et la maison doit être occupée au moins 8 mois par an.
Exemple : un couple avec deux enfants, percevant un revenu fiscal de 65 000 €, pourra prétendre à un PTZ pour construire une maison en zone B1, à condition que ce revenu reste sous le plafond local estimé autour de 75 000 € (source : Anil.org).
D’autres prêts réglementés à taux bonifiés
Outre le PTZ, deux autres dispositifs de financement publics se distinguent.
- Le Prêt Accession Sociale (PAS), destiné aux foyers modestes, finance jusqu’à 100 % du projet (terrain + construction). Les taux y sont plafonnés, et les frais annexes (dossier, notaire) sont réduits.
- Le Prêt Conventionné (PC), similaire au PAS mais sans condition de ressources, permet lui aussi de couvrir la totalité du coût de la maison. Toutefois, l’intérêt de ce prêt a diminué depuis la suppression de l’APL accession en 2018.
Un autre acteur joue un rôle clé : Action Logement, via le prêt 1 % logement. Réservé aux salariés du secteur privé dans les entreprises de plus de 10 salariés, ce prêt propose jusqu’à 30 000 € à 1 % sur 25 ans, dans la limite de 40 % du coût de l’opération.
Des exonérations fiscales à ne pas négliger
Construire sa maison, c’est aussi profiter d’un allègement d’impôt local. En premier lieu, la taxe foncière est exonérée pendant deux ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux – sous réserve de déclaration dans les 90 jours.
Mieux encore : si la maison atteint une performance énergétique supérieure, par exemple avec un label BBC (<50 kWh/m².an), l’exonération peut être prolongée jusqu’à 7 ans, selon les choix fiscaux de la commune (source : Impots.gouv.fr).
Et depuis 2023, la taxe d’habitation a été supprimée sur les résidences principales pour tous les contribuables, quels que soient leurs revenus (source : Economie.gouv.fr).
TVA réduite dans certaines zones
Si votre terrain se situe dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou en zone de rénovation urbaine ANRU, vous pourriez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de construction. Cette économie peut représenter jusqu’à 40 000 € sur un projet de 300 000 €.
Et si vous louiez une partie de votre maison ?
Louer une partie de votre habitation peut également devenir un levier fiscal. Si la partie louée est nue (non meublée), vous pouvez opter pour le dispositif Loc’Avantages, qui accorde jusqu’à 65 % de réduction d’impôt sur les loyers perçus, en échange d’un loyer plafonné et d’un engagement locatif d’au moins six ans.
Autre option : la location meublée avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce régime permet d’amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement – voire annulant (l’imposition des loyers pendant plusieurs années). En revanche, il n’est pas cumulable avec Loc’Avantages.
Exemple : un studio loué 400 €/mois dans votre maison via Loc’Avantages (niveau « intermédiaire ») permettrait une économie d’impôt annuelle de 720 €. En meublé sous régime LMNP, vous pourriez ne payer aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années, mais sans réduction d’impôt immédiate.
À considérer également : si vous investissez en parallèle dans un logement ancien à rénover pour le louer, la loi Denormandie peut s’avérer intéressante (source : defiscalisation.immo). Prolongée jusqu’en 2027, cette loi vous offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant total (achat + travaux), en contrepartie d’une location à loyer plafonné dans une commune éligible. Attention toutefois : elle s’applique uniquement à des biens anciens rénovés situés dans certaines villes moyennes, et non à la maison principale que vous construisez.
Les aides locales : le bonus géographique
Au-delà des dispositifs nationaux, chaque région ou commune peut offrir des aides complémentaires : subventions, PTZ locaux, exonérations de taxe d’aménagement, etc.
Exemples :
- À Toulouse, le Pass Accession Toulousain permet un prêt complémentaire à taux zéro.
- En Ille-et-Vilaine, certaines communautés de communes versent jusqu’à 3 000 € aux primo-accédants.
- Dans les zones rurales, des parcelles peuvent être vendues à prix coûtant via des opérations d’accession sociale à la propriété.
Pour connaître les aides de votre territoire, contactez l’ADIL de votre département ou consultez le site de l’ANIL.
Les quatre conseils pour optimiser fiscalement votre projet
- Séparez la partie locative de la maison, juridiquement et fiscalement, afin de maximiser l’exonération de plus-value à la revente sur la résidence principale.
- Ventilez les prêts si vous louez une partie de votre maison : un prêt distinct pour la zone louée permet de déduire plus clairement les intérêts.
- Choisissez le bon régime fiscal (foncier ou BIC, micro ou réel) en fonction de la nature du logement loué et du niveau de vos charges.
- Anticipez le plafond de 10 000 € des niches fiscales si vous cumulez plusieurs dispositifs.
Construire votre maison en 2025 ne se résume pas à choisir un terrain et dessiner des plans. C’est aussi un projet patrimonial et fiscal, qui mérite d’être optimisé dans les moindres détails. De la demande de PTZ à l’aménagement d’un logement locatif, chaque décision peut avoir des conséquences financières durables.
Ne partez pas sans votre guide !