Faire construire vous fait peur ? Aussi certains reportages sur des maisons en construction laissées à l’abandon peuvent effrayer… Heureusement dans la majorité des cas ça se passe bien ! Et pour cela, rien ne vaut un contrat bien défini entre vous et le constructeur. On fait le point directement avec eux en vidéo !
- Quelles différences entre les contrats constructeur, maître d’œuvre et architecte ?
- Signer un CCMI, comment ça se passe ?
- Quelles sont les garanties proposées par un constructeur ?
Quelles différences entre les contrats constructeur, maître d’œuvre et architecte ?
En passant par un constructeur de maisons individuelles, on signe obligatoirement un contrat : le CCMI (voir l’article complet). Il est beaucoup plus protecteur que le contrat de maîtrise d’œuvre (avec un maître d’œuvre ou un architecte). Le CCMI est un contrat très réglementé juridiquement par les textes parce que la profession de constructeur elle-même est réglementée (loi du 19 décembre 1990). Le contrat de maîtrise d’œuvre quant à lui n’a pas de textes légaux qui lui sont applicables.
Une particularité importante dans la construction c’est la notion d’assurance et notamment l’assurance dommages-ouvrage. Dans le contrat de construction de maison individuelle, elle est incluse et comprise dans le prix convenu avec le client. En passant par un maître d’œuvre ou un architecte, le client devra la payer en plus de son contrat de maîtrise d’œuvre. A noter que pour le maître d’ouvrage, la dommages-ouvrage (la « DO » dans le jargon) est obligatoire.
Par rapport aux autres types de contrat de construction, le CCMI est celui qui protège le plus le client car il contractualise beaucoup d’engagements du constructeur dont l’obligation de résultat.
Signer un CCMI, comment ça se passe ?
A sa signature (ou à l’ouverture du chantier), le constructeur est autorisé à demander au client un acompte de 5% mais ce n’est pas une obligation. Si un acompte est versé, le constructeur a alors l’obligation de fournir une attestation de garantie de remboursement. En cas de défaillance du constructeur, le client a ainsi l’assurance de récupérer l’argent avancé.
Après la signature du CCMI, un délai de rétractation est obligatoire. A compter de son envoi en courrier recommandé, le client a alors dix jours pour se rétracter.
Pour pouvoir signer avec un constructeur, il y a déjà un ensemble de conditions. Il faut tout d’abord avoir un terrain. Il est demandé au client propriétaire de sa parcelle un acte ou une attestation qui prouve son droit de propriété. S’il est en phase d’achat, le compromis de vente du terrain sera requis. Concernant le financement, il doit être en cours mais il n’y a pas l’obligation de fournir un accord de principe pur un prêt. Il est bien évidemment recommandé d’aller voir sa banque avant de démarcher un constructeur pour avoir au moins la quasi-certitude que le projet est viable financièrement.
Le contrat de construction de maison individuelle est soumis à des conditions suspensives qui sont mises à la charge du maître de l’ouvrage et à la charge du constructeur. Notamment, le client doit avoir obtenu son droit de propriété du terrain, son prêt bancaire et le permis de construire accordé par la mairie. Le constructeur a quant à lui l’obligation d’obtenir la garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage. Ces conditions suspensives sont soumises à des délais. Si elles ne sont pas levées dans les temps, le CCMI peut être annulé.
Le contrat de construction de maison individuelle est très rassurant pour le client car il encadre le prix convenu (forfaitaire et définitif) et les délais de construction.
Quelles sont les garanties proposées par un constructeur ?
Le CCMI intègre tout un ensemble de garanties. Il a tout d’abord la garantie de remboursement que le constructeur doit fournir s’il pratique l’acompte à la signature du contrat. Avec l’assurance de responsabilité professionnelle, le constructeur s’assure par rapport à tout ce qui va se passer sur le chantier (vols, dégradations…).
Il y a la garantie de parfait achèvement qui s’applique dès la réception de la maison sur la première année. Pendant un an le constructeur s’engage à réparer, sauf motif contestable, tout ce que le client peut demander et ce même sur des désordres esthétiques.
Il y a aussi la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement). Elle va concerner, sur les deux années qui vont suivre la réception, les équipements dissociables de la maison. C’est-à-dire ce qui peut se détacher sans impacter sa structure. Par exemple, cela peut être un robinet, une poignée de porte, un meuble de salle de bains, etc.
Les garantie décennale du constructeur et assurance dommages-ouvrage du maître d’ouvrage (incluse dans le CCMI) vont assurer le client pendant les dix années qui vont suivre la réception. Cela concerne l’habitabilité et la structure même de la maison. Un désordre esthétique ne sera pas couvert.
Dans le contrat, la garantie de livraison est tout simplement obligatoire. En cas de défaillance du constructeur, le garant va reprendre la suite du chantier. Cela assure le maître d’ouvrage que le chantier ne sera pas laissé à l’abandon et que la maison sera dans tous les cas terminée.
Un CCMI, c’est aussi la garantie d’un prix ferme et définitif pendant un an. Le client à 12 mois pour lever ces conditions suspensives (crédit, terrain et permis de construire) sans impact sur le prix convenu au contrat. Généralement il n’y a pas de révision de prix et c’est très rare que des clients dépassent ce délai.
Au vu de la loi et des garanties incluses, le CCMI est certainement le contrat le plus protecteur pour le client maître d’ouvrage. De plus, la souscription d’un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur facilite les démarches pour le financement. Les banques prennent moins de risques à octroyer un prêt immobilier pour la construction d’une maison avec un CCMI grâce notamment à l’assurance dommages-ouvrage et aux garanties de livraison et de prix.
Pour finir, je remercie chaleureusement Jérôme et Marion, réciproquement directeur commercial et juriste pour les maisons Coméca, pour leur participation à ces échanges questions-réponses devant la caméra 😉. Au passage, si vous cherchez un constructeur dans les départements 44, 49 et 85, vous pouvez les rencontrer (voir ma recommandation en vidéo). Sinon, vous pouvez aussi utiliser le comparateur de constructeurs en ligne.
Ne partez pas sans votre guide !