Pourquoi aller voir sa banque pour financer un projet de construction ? C’est la question que j’ai posée, face caméra, à 2 professionnels du financement : Rémi et Erika, réciproquement conseiller en gestion de patrimoine et conseillère clientèle particuliers en banques. Ils vont nous expliquer l’importance de rencontrer son banquier pour bien calculer son budget global pour faire construire.
- Etude de sa capacité d’emprunt et sa capacité d’achat
- Quels revenus sont pris en compte pour un prêt construction ?
- Quelles charges sont retenues pour un crédit pour faire construire ?
- Calcul du taux d’endettement et du reste à vivre
- Quel est le taux d’endettement maximum ?
- Vidéo des questions / réponses pour définir son budget construction
Etude de sa capacité d’emprunt et sa capacité d’achat
La première étape est d’aller voir sa banque pour calculer l’enveloppe et savoir combien on peut prétendre en termes de prêt immobilier. Par rapport à la capacité d’emprunt, c’est à dire en fonction des revenus et des charges, elle va déterminer le montant qu’elle peut octroyer comme crédit pour financer un projet de construction.
Votre capacité d’emprunt correspond au montant maximum du prêt immobilier que vous pouvez supporter en fonction de vos revenus et charges mensuels. En prenant en compte la durée du crédit et votre apport personnel, votre banque pourra en déduire votre capacité d’achat, c’est-à-dire le montant total pour financer votre projet de maison (terrain + construction + frais).
Quels revenus sont pris en compte pour un prêt construction ?
Les revenus pris en compte sont les revenus professionnels, c’est-à-dire les salaires si vous êtes employé / salarié ou les revenus d’activité si vous êtes à votre compte (chef d’entreprise, auto-entrepreneur, travailleur non salarié…).
On peut aussi ajouter les revenus fonciers issus d’une location immobilière et une pension alimentaire perçue.
A noter que seuls 70% des revenus fonciers sont pris en compte en considérant les risques locatifs (impayés, travaux, vacances locatives…).
Quelles charges sont retenues pour un crédit pour faire construire ?
Les charges prises en compte peuvent être les mensualités d’un prêt auto pour rembourser l’achat d’une voiture ou d’un prêt à la consommation, une pension alimentaire que vous devez verser et les loyers actuels de façon temporaire.
A noter que si vous vous êtes porté garant pour un prêt (caution physique) ou un bail de location (caution solidaire), un pourcentage du montant du crédit ou du loyer peut venir en déduction de votre capacité d’emprunt. Vous devrez considérer que comme avec un crédit en cours, être garant aura un impact sur votre capacité à emprunter pour faire construire ou réaliser un agrandissement.
Grâce à ce livre, vous allez faire les bons choix et faire des économies à chaque étape de votre projet de construction.
> Découvrez le livreCalcul du taux d’endettement et du reste à vivre
A partir des revenus et des charges, on va calculer deux indicateurs très importants.
Le premier c’est le taux d’endettement, c’est-à-dire la proportion des mensualités des prêts par rapports aux revenus mensuels. Il doit représenter à peu près 35 %. Il y a eu un assouplissement depuis cette année (voir l’article dédié), on était à 33 %, il vient de passer à 35 %. Le taux d’endettement intègre le(s) prêt(s) immobilier(s) pour le projet de construction et les prêts en cours.
Si on prend l’exemple d’un couple qui gagne chacun 1 500 € donc 3 000 € à deux, sans d’autres crédits en cours, ils pourraient prétendre à un prêt immobilier d’une mensualité de 1 000 € (un tiers des revenus).
Le deuxième indicateur qui va être important est le reste à vivre, c’est simplement le delta « revenus moins les charges », dont le futur crédit immobilier. Autrement dit, c’est ce qui vous reste après avoir payé vos crédits, loyers et pensions pour subvenir aux charges courantes (nourriture, vêtements, factures, frais de scolarité, impôts, loisirs, etc.) et constituer de l’épargne.
Le reste à vivre ne doit pas dépasser certains niveaux. Pour un couple, il devra avoir un minimum de reste à vivre de 950 € majoré de 250 € par enfant à charge.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
Le taux d’endettement moyen va être de 33 à 35 % mais peut être dépassé pour les emprunteurs à hauts revenus car leur reste à vivre sera plus important. Par exemple, un couple au SMIC se verra plutôt octroyer un prêt avec un taux d’endettement de 33 % alors qu’un couple avec 10 000 € de revenus mensuels pourra supporter un taux d’endettement supérieur à 35 %. Dans cet exemple volontairement caricatural, le couple avec 10 000 € de salaires, avec un taux d’endettement à 50 %, aura un reste à vivre de 5 000 €.
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Vidéo des questions / réponses pour définir son budget construction
Retrouvez en images l’interview réalisée pour écrire cet article. Merci à Rémi et Erika, amis et professionnels du financement en banques, pour leur participation et ce bon moment partagé 😉
Vous voici informé sur les premières démarches bancaires réalisées dans le but d’obtenir un financement pour votre projet. Cela va vous permettre de définir votre enveloppe budgétaire pour l’ensemble : l’achat du terrain, la construction et tous les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, taxes, imprévus…).
Aussi pour finir, une petite recommandation à prendre en compte : se laisser une marge sur l’endettement. En effet, il ne suffit pas d’être au maximum de sa capacité d’emprunt pour financer sa construction. Il faut bien continuer à vivre et mettre de côté pour anticiper une éventuelle grosse dépense (voiture, électro-ménagers…), faire face à des difficultés financières et se faire plaisir 😊
Ne partez pas sans votre guide !