Les questions à poser pour trouver le bon terrain à bâtir

Avant de commencer les visites dans l’optique d’achat d’un terrain, il est important de connaître les questions fondamentales qui vont pour permettre de bien appréhender votre futur projet de construction et son budget. Deux terrains pourtant de même surface et au même prix de vente pourront donner un budget global complétement différent pour une maison de même typologie. Voici les bonnes questions à poser au vendeur pour faire le bon choix du terrain à bâtir :

• Les questions financières
• Les questions techniques / pratiques
• Les questions administratives
• Vos impressions
• La fiche de visite de terrain

Les questions financières

Cela va sans dire, les questions « prix » sont élémentaires, mais il est important de toutes les considérer et les distinguer :

• Quel est le prix net vendeur (sur lequel les frais de notaire sont calculés) ?
• Quels sont les frais d’agence ou de négociation (notaire) ?
• A combien sont estimés les frais de notaire (frais d’acte) ?
• A combien s’élève le prix total du terrain (prix acte en main) ?
• A combien sont estimés les futurs impôts : taxe foncière et taxe d’habitation ? Quelles sont les durées et démarches pour bénéficier d’exonérations ?
• Quelles sont les taxes locales et leur montant à prévoir (TA, VSD, PFAC…) ?
• Quel est le motif de la vente ? Le vendeur n’est pas obligé de vous répondre mais sa réponse peut vous donner confiance ou pas ! Dans certains cas, vous pourrez deviner qu’une vente rapide est souhaitée, ce qui est un bon signe pour la négociation !

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Les questions techniques / pratiques

Ces questions concernent les caractéristiques mêmes du terrain. Les réponses vont directement contraindre des choix de conception et influer sur le coût total de la construction.

• Est-il constructible ?
  Cette question peut sembler évidente mais on n’est jamais à l’abri d’un vendeur peu scrupuleux voire malhonnête. Même si vous devrez vous en assurer en mairie, tester le vendeur sur ce point peut vous donner des informations.
• Quelles sont les dimensions (longueur et largeur) et sa surface ?
  Cela va permettre de calculer son prix au m² et de pouvoir le comparer à d’autres terrains. En fonction de sa forme (carrée ou allongée), les plans possibles de votre maison se restreignent.
• Quel est le COS ou CES (Coefficient d’Occupation / d’Emprise du Sol) ?
  Il détermine la surface maximale possible de votre future maison.
• Quel est la valeur maximale de la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) ?
  Cela rejoint le COS / CES ci-dessus.
• Quelle serait la distance de la future maison à la route ?
  Si le terrain vous oblige à avoir une longue allée, il faudra prévoir une viabilisation plus coûteuse que la normale.
• Quelle est l’exposition (Nord – Sud, Est – Ouest…) ?
  Son orientation va déterminer la disposition des pièces pour avoir une maison bioclimatique (grandes ouvertures côté sud, l’inverse au nord). A vous de voir également de quel côté vous voulez votre jardin, devant ou derrière la maison.
• Quelle est la nature du sol (sable, terre, roche, termites, études géologiques…) ?
  Un sous-sol particulier pourra vous causer des frais (fondations renforcées, traitement contre les termites, terrassement…).
• Est-il clôturé, y-a-t-il du vis-à-vis ?
  Votre budget devra peut-être prendre en compte l’installation d’une clôture ou la plantation de végétaux.
• Quels sont les raccordements en place ou envisageables ?
  • Electricité,
  • Gaz,
  • Eau,
  • Téléphone / couverture 4G-5G,
  • Internet (ADSL, VDSL voire fibre),
  • TV TNT
  • …

  Cela va directement contraindre vos choix des services et déterminer le coût de la viabilisation.

•  Le terrain est-il raccordable au tout à l’égout ?
  Si oui, vous n’aurez qu’à payer le raccordement de la maison à l’antenne du réseau la plus proche, sinon vous devrez installer une fosse septique, plus cher au départ mais aussi plus tard en entretien.
• Quelles sont les distances pour accéder aux services et commodités ? A combien de kilomètres se trouvent vos lieux de travail ?
  Le futur budget annuel en essence et entretien voiture peut être impacté. Si votre terrain vous paraît loin, n’hésitez pas à estimer la distance parcourue à l’année pour bien considérer ces dépenses dans votre futur budget personnel.
• Y-a-t-il des travaux à prévoir ?
  Par exemple, la démolition d’un bâtiment existant, le démontage d’arbres… Il faudra dans ce cas demander des devis, voire faire déplacer des professionnels pour bien estimer ces futurs frais.

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Les questions administratives

Vous devrez contacter la commune sur laquelle le terrain se situe, mais aussi l’ADIL, l’Agence Départementale d’Information sur le Logement de votre département pour demander des informations importantes, notamment :

• Le droit de construire :
  Certaines zones sont interdites à la construction, d’autres protégées ou très réglementées (surface minimum, activité agricole…). Par exemple, dans notre quartier, il fallait au moins 1 000 m² de terrain pour pouvoir faire construire.
• Les limites de propriété et droits de passage :
  Une demande au cadastre vous permettra de voir rapidement les contours réels du terrain et contrôler s’il y a des servitudes comme un droit de passage. Pensez au site www.cadastre.gouv.fr pour effectuer cette recherche.
• Le règlement d’urbanisme :
  Certaines contraintes peuvent vous rebuter (pas d’étage, pas de maison à toit plat, tuiles d’une certaine couleur…). Demandez à le consulter en mairie pour ne pas avoir de surprise. Je me souviens avoir visité un terrain dans une commune voisine, pour lequel une construction à étage était interdite !
• Les projets éventuels aux alentours :
  Des futurs bâtiments, zones artisanales ou commerciales, des nouvelles routes… pourront apporter des nuisances : vis-à-vis, bruits, pollutions…
• Les aides financières disponibles et leur éligibilité :
  Certains coups de pouce financiers dépendent des communes voire même des quartiers. Cela peut suffire pour faire la différence ! Pour découvrir l’ensemble des aides disponibles pour financer votre projet de construction, je vous recommande cet article du blog.

Lors de vos vérifications en mairie, au cadastre notamment, veillez à contrôler qu’il n’existe pas de projet de voirie ou d’adaptation de la voie existante qui viendrait empiéter sur votre terrain. Si l’élargissement est approuvé, votre terrain est alors « frappé d’alignement », c’est-à-dire qu’une partie de votre parcelle sera préemptée (achetée en priorité) par les pouvoirs publics.

Dans le pire des cas, la vente peut être annulée ou la construction compromise. Dans le meilleur des cas, la mairie vous rachètera la partie du terrain nécessaire à la voirie. Ce ne sera pas au prix du marché malheureusement mais cela peut vous rapporter plusieurs centaines d’euros voire quelques milliers d’euros.

Pour notre terrain, lors de la division par le géomètre, nous avons découvert que notre parcelle était frappée d’alignement. En prévision d’un projet d’élargissement de la voie, la commune nous a racheté la bordure de notre terrain pour 815 € quatre mois après l’aménagement dans notre maison.

Vos impressions

Enfin pour parfaire la visite, notez vos impressions et comparez les points positifs et négatifs. Si vous hésitez entre deux terrains, faites l’exercice de lister chaque « plus » et chaque « moins » de chacun d’eux. Notez vraiment tout ce qui vous passe par la tête. Laissez passez quelque temps et consultez vos notes. Le choix vous semblera plus évident à la deuxième lecture !

La fiche de visite de terrain

Pour vous aider dans vos recherches et l’achat de votre terrain, j’ai conçu une feuille de visite, sous forme d’une checklist, pour ne rien oublier à demander et noter lorsque vous vous déplacerez pour voir des terrains. Cliquez-ici pour télécharger la fiche de visite de terrain au format PDF.

Il ne me reste plus qu’à vous souhaiter de bonnes visites 😉