En projet de faire construire, vous avez trouvé un terrain à bâtir, vous vous posez certainement la question. La réponse n’est pas forcément évidente de prime abord… En effet la constructibilité d’une parcelle dépend de plusieurs paramètres et évolue dans le temps : de par l’aspect juridique déterminé par votre commune, la viabilisation possible et la nature physique du terrain. Voici les 3 questions à se poser pour s’assurer que votre terrain est constructible :
- La mairie autorise-t-elle la construction sur le terrain ?
- Le terrain est-il viabilisable ?
- Les caractéristiques physiques du terrain permettent-elles la construction d’une maison ?
La mairie autorise-t-elle la construction sur le terrain ?
La première chose à savoir avant d’acheter un terrain pour faire construire est de connaître la zone légale où il se situe. Pour cela, les instances locales déterminent une documentation sur les zones où il est possible de faire construire ou non. En général, il s’agit du PLU, pour Plan Local d’Urbanisme ou de la carte communale.
Pour que votre terrain soit constructible, il doit faire partie d’une zone urbaine (U) ou à urbaniser (1AU). Les zones urbaines sont situées en agglomération et profitent des raccordements existants : voiries et commodités publiques. Les zones à urbaniser offrent la possibilité d’être constructibles rapidement grâce à la proximité des réseaux (énergie, communication, assainissement…).
A contrario, certaines zones sont absolument inconstructibles. C’est le cas notamment des terres soumises à de forts risques naturels, comme les inondations notamment, ou la proximité d’installations à risque sanitaire. C’est le cas également des zones naturelles ou des terres agricoles qui sont protégées par la loi et donc inconstructibles. D’autres éléments peuvent impacter l’inconstructibilité d’une zone comme des projets d’’équipement public ou des enjeux environnementaux.
Vous avez donc tout intérêt à commencer par vous renseigner auprès du service urbanisme de votre commune, pour considérer le PLU et consulter les différents arrêtés ou décisions officielles. Vous pourrez également faire la demande d’un certificat d’urbanisme qui vous indiquera avec exactitude si le terrain est constructible ou non.
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> Constructeurs> Artisans> Banques> AssurancesLe terrain est-il viabilisable ?
Si le terrain est constructible du point de vue juridique, il ne l’est peut-être pas de celui de la viabilisation. Il faut aussi s’assurer qu’il soit reliable aux différents réseaux indispensables à la construction d’une maison. Cela passe par la voirie bien évidemment mais par tous les raccordements : eau, électricité, téléphone… Il vous faudra alors obtenir les autorisations nécessaires auprès des autorités municipales, ce qui vous engage dans des démarches complexes et chronophages. Vous devrez de nouveau consulter les services de l’urbanisme de votre mairie pour connaître tous les contours d’une viabilisation complète.
Avoir les accords officiels ne suffira pas ! Et oui, il vous faudra étudier le budget pour connecter votre future maison à tous les raccordements. N’hésitez pas à faire des devis auprès des services compétents pour chiffrer chacun des réseaux (Enedis, SAUR, Veolia, Orange…) et l’assainissement (tout à l’égout ou fosse septique). Un terrain isolé pourrait vous coûter plusieurs milliers d’euros et des mois de réalisation, de quoi vous dissuader d’y faire construire votre maison neuve.
Les caractéristiques physiques du terrain permettent-elles la construction d’une maison ?
Enfin la nature physique d’une parcelle peut vous restreindre dans la faisabilité d’une construction. De part sa nature (géologie), son inclinaison ou d’autres paramètres, votre terrain peut être finalement inconstructible. Il est alors recommandé de se faire bien conseiller avant d’acheter un terrain. Vous pouvez même demander auprès du vendeur d’effectuer les études de faisabilités nécessaires auprès de spécialistes.
Si la parcelle présente des particularités : une marre à reboucher, du terrassement, des arbres à démonter… faites faire des devis. Vous aurez tout de suite une vision claire des dépenses à prévoir et l’inclure dans le budget global de la construction.
Vous l’aurez compris, connaître la constructibilité d’un terrain n’est pas une mince affaire. La première chose est donc de prendre contact avec les services de l’urbanisme de la mairie de la commune ou vous envisagez de faire construire. Vous aurez besoin de connaitre le n° cadastral de la parcelle ; pour ce faire, vous pourrez consulter le site cadastre.gouv.fr. N’hésitez à vous faire aider et profiter des services gratuits du CAUE (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’environnement) de votre département.
Un conseil pour finir cet article, si vous n’êtes pas encore engagé sur un terrain, pensez à bien intégrer une condition suspensive dans le compromis de vente, pour rendre définitif l’achat du terrain sous réserve de l’obtention du permis de construire.
Ne partez pas sans votre guide !