Si vous comptez financer votre projet de construction par un prêt immobilier cette année, sachez que les conditions d’octroi d’un crédit bancaire vont s’assouplir en 2021. Il y a 3 changements à retenir qui visent à réduire le surendettement et faciliter davantage l’accès aux crédits pour devenir propriétaire de sa maison.
- Le taux d’endettement relevé de 33 à 35 %
- La durée d’emprunt maximale allongée de 25 ans à 27 ans
- La proportion des dérogations de dossiers augmentée de 15 à 20 %
Le taux d’endettement relevé de 33 à 35 %
Tout d’abord le taux d’endettement qu’est-ce que c’est ? Il s’agit de la proportion de la mensualité de crédit en plus de vos charges mensuelles par rapport à vos revenus mensuels. Si on devait pose une équation, cela reviendrait à dire : Taux d’endettement = (Charges + Mensualité du prêt) / Revenus x 100.
C’est un critère d’importance utilisé par les banques pour connaître votre capacité maximale pour rembourser un crédit immobilier. Cela va permettre ainsi de connaître le montant que vous aller pourvoir emprunter pour financer l’achat du terrain, les travaux de construction de la maison, les frais de notaire, les taxes, etc.
Le taux d’endettement habituellement utilisé par les organismes bancaires était de 33 %. Aujourd’hui, celui-ci passe à 35 %. Mais qu’est que cela va avoir comme impact sur le financement de votre projet terrain + maison ?
Pour illustrer cela, prenons un cas concret simple : un couple avec 2 enfants souhaitant faire construire. Ils ont 3 000 € de salaires, 75 € de prêt conso et un crédit auto de 150 € par mois. S’ils demandent un crédit immobilier avec 700 € de mensualité, leur taux d’endettement sera de 30,83 % = (75 + 150 + 700) / 3 000 x 100.
Il existe plusieurs simulateurs en ligne pour connaître son taux, découvrir sa capacité de remboursement et calculer sa capacité d’emprunt. Vous pouvez par exemple pour cela, consulter le site Meilleurtaux.com.
En reprenant les données de la famille définie juste avant, on pourra calculer qu’avec un prêt immobilier sur 25 ans à un taux d’intérêt de 1,20 % avec une assurance à 0,30 % :
- En prenant en compte un taux d’endettement de 33 %
- Leur capacité de remboursement sera de 765 € / mois
- Leur capacité d’emprunt sera de 186 134 €
- En prenant en compte un taux d’endettement de 35 %
- Leur capacité de remboursement sera de 825 € / mois
- Leur capacité d’emprunt sera de 200 732 €
Concrètement dans ce scénario, on voit que l’augmentation du taux d’endettement de 33 % à 35 % va permettre à la famille de faire construire avec un budget plus important de 14 598 €, soit 7,84 % de plus.
SI vous souhaitez savoir qu’elle montant vous allez pouvoir emprunter avec un taux d’endettement de 35 % plutôt que 33 %, il vous suffit de le multiplier par 1,0784. Par exemple, votre banquier vous annonce 200 000 € de capacité d’emprunt avec un taux d’endettement de 33 %, celle-ci sera de 215 680 € avec un taux de 35 %.
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> Découvrez le livreLa durée d’emprunt maximale allongée de 25 ans à 27 ans
S’il était une époque où on pouvait emprunter sur des durées très longues (30 ans voire 35 ans), cela n’est plus le cas depuis la fin de l’année 2019. En effet, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), présidé par le ministre de l’Economie, a recommandé à 25 ans la durée maximale de remboursement d’un crédit immobilier. Cela dans le but de réduire les risques d’impayés et de surendettements en cas de crise ou de remontée brutale des taux d’intérêt d’emprunt. Partant d’une bonne intention au départ, cette mesure n’a pas eu tous les effets escomptés. Elle a bien permis la diminution des prêts immobiliers longue durée mais a fait apparaître de grandes disparités dans les conditions d’octroi aux crédits par les banques.
Pour corriger le tir, les règles ont été assouplies. On l’a vu avec le taux d’endettement qui est passé de 33 à 35 %. C’est le cas aussi pour la durée maximale pour rembourser un prêt qui s’allonge de 25 à 27 ans. A noter que cet allongement concerne uniquement les opérations qui intègrent un différé d’amortissement comme la construction de maison en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) comme avec un contrat de construction (CCMI).
Pour continuer avec notre exemple de ce cet article, la famille avait une capacité d’emprunt de 200 732 € pour financer sur 25 ans son opération terrain plus maison. Sur 27 ans, celle-ci passerait à 211 428 € soit 10 696 € de plus avec les mêmes mensualités de 825 €. Si on la compare avec montant initial de 186 134 € avec 33 % de taux d’endettement sur 25 ans, cela représente 13,59 % de capacité financière en plus !
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La proportion des dérogations de dossiers augmentée de 15 à 20 %
Enfin, il faut savoir que les demandes de crédits immobiliers sont étudiées au cas par cas en fonction du profil et des spécificités de la situation des emprunteurs (fin de crédits, évolutions de salaires…). Bien sûr, les banques vont utiliser le taux d’endettement pour avoir une première approche. L’apport sera aussi un élément rassurant pour se voir accepter une offre de prêt. Un autre indicateur qui pèse dans la balance est le reste à vivre, c’est-à-dire le montant qui reste de vos revenus mensuels après avoir payé la mensualité de(s) crédit(s) voire les impôts. Bien évidement cette valeur sera plus importante pour les emprunteurs avec de bons revenus.
Aussi, en fonction de tous ces critères, l’établissements bancaire pourra dans certains cas déroger à certains critères. Ces dossiers pouvaient représenter jusqu’à 15% des demandes de prêts auprès des banques. Aujourd’hui, ce taux est passé à 20 % permettant ainsi à plus de personnes d’accéder à la propriété et notamment les primo-accédants.
C’est donc 3 bonnes nouvelles si vous avez besoin d’un prêt pour financer votre projet de maison cette année ! C’est donc plus de facilité pour l’octroi d’un crédit et une capacité d’emprunt accrue. Pour continuer dans vos démarches financières, n’hésitez pas à utiliser les outils en ligne comme le comparateur de crédits immobiliers pour obtenir les meilleures conditions et augmenter davantage le budget alloué à votre construction !
Ne partez pas sans votre guide !