Avant d’être bien installé dans sa maison neuve, il faut avant tout se sentir bien sur son terrain après s’être assuré de tout un ensemble d’éléments juridiques, environnementaux, financiers… Il n’est pas question de subir les conséquences et d’avoir des regrets dans le choix du terrain après la construction. Voici alors 10 points à contrôler, pour être sûr dans l’acquisition de sa parcelle en évitant certains pièges :
- Les réglementations d’urbanisme
- Les risques naturels et technologiques
- La surface, l’orientation, l’inclinaison et la nature du terrain
- Les nuisances : bruits, odeurs, ondes, pollution…
- Les distances
- Le vis-à-vis
- La viabilisation
- Les aménagements à prévoir
- Le prix du marché
- Les impôts et taxes
Les réglementations d’urbanisme
En premier lieu, vous devez contacter le service d’urbanisme de votre mairie pour vous assurer que le terrain est bien constructible. Grâce au Plan Local d’Urbanisme (PLU), vous connaîtrez la zone où il se situe et savoir s’il est possible d’y bâtir une maison et sous quelles réglementations (surfaces, distances, étage, matériaux…) grâce notamment au Certificat d’Urbanisme (CU).
Profitez-en aussi pour consulter le cadastre pour s’assurer de ses limites de propriété (bornage) et prendre connaissance de la présence ou non de servitudes privées (droit de passage, accès à la voie publique, etc.). Demandez également si votre terrain est concerné par des servitudes d’utilité publique, à savoir des projets de voiries, de transports en commun, de bâtiments… qui pourraient vous dissuader de son achat.
Les risques naturels et technologiques
Attention votre parcelle est peut-être exposée à :
- Des risques naturels tels que les inondations, les tremblements de terre, les avalanches…
- Ou des risques technologiques tels que la pollution du sol, la toxicité d’une usine à proximité…
Pour le vérifier, visitez le site du ministère de l’écologie, en recherchant votre commune, vous pourrez connaître les informations sur les différents risques afférents au terrain. A noter que lors de l’achat du terrain devant le notaire, le vendeur est contraint de vous transmettre son Etat des Servitudes Risques et Informations sur les Sols (ESRIS) qui identifie les risques naturels et technologiques (en plus de l’état parasitaire s’il est situé en zone « termitée »).
La surface, l’orientation, l’inclinaison et la nature du terrain
Outre la partie juridique et légale, l’état physique de la parcelle est extrêmement important. Tout d’abord la surface et l’orientation de la parcelle définiront la superficie et l’exposition de vos futures pièces à vivre. Vous devrez bien prévoir vos ouvertures pour faire une maison bioclimatique et imaginer les accès à vos extérieurs côté jardin ou côté rue.
Il vous faudra également bien penser à la réalisation des fondations en fonction de la pente du terrain et sa nature géologique. A cause d’une inclinaison trop importante ou un sol difficile (argile, calcaire, etc.), vous serez probablement contraint de construire la maison sur des fondations spéciales et prévoir un budget plus important que prévu. Soyez alors vigilant lors de la visite des terrains. Sinon, pour ôter tous les doutes, vous pouvez faire faire une étude de sol (obligatoire ?) pour connaître le type de fondations à employer.
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> Constructeurs> Artisans> Banques> AssurancesLes nuisances : bruits, odeurs, ondes, pollution…
Pas forcément perceptibles à la première visite, le terrain peut pourtant présenter des nuisances à certains moments de la journée / de la semaine. Cela peut être notamment le bruit à cause d’une route passante, de la voie ferrée, d’une usine ou même de voisins indésirables ! Cela peut être aussi les odeurs provenant d’une station d’épuration, d’une usine, d’une ferme… Enfin, des nuisances plus polémiques concernant les ondes des antennes téléphoniques ou les produits / déchets déversés par les entreprises / exploitations agricoles, auxquelles vous pouvez être sensible.
Il ne peut être que recommandé de visiter plusieurs fois la parcelle, avant de s’engager, et ce à plusieurs heures de la journée et différents jours (en semaine et le week-end). N’hésitez pas également à vous balader dans les environs et questionner le voisinage pour vous donner une vision claire de l’environnement de votre future habitation.
Les distances
Il est important de considérer les distances qui vous sépareront entre votre futur domicile et les différents lieux que vous fréquentez régulièrement. A savoir votre lieu de travail, votre salle de sport, les écoles de vos enfants, les services médicaux, les commerces… Pour se faire une idée nette et précise, rien ne pourra remplacer un trajet dans les conditions réelles aux heures de pointe pour vous assurer de la viabilité de votre projet sur tel ou tel terrain.
Le vis-à-vis
La distance avec vos voisins ou futurs voisins est un élément à prendre en compte dans la sélection de votre terrain à bâtir. Il pourra être rédhibitoire d’avoir votre pièce de vie ou votre terrasse à la vue des baies vitrées ou des balcons des résidents d’à côté. Veillez donc à bien imaginer l’implantation de votre future maison sur la parcelle en fonction des constructions existantes et à venir.
La viabilisation
Votre terrain doit absolument être viabilisable d’un point de vue technique, c’est-à-dire qu’il dispose des différents raccordements (eau, électricité, gaz, téléphone, etc.) accessibles au niveau de votre rue, mais également d’un point de vue financier. En effet, un terrain non viabilisé dans un secteur isolé, implique des travaux de raccordement qui peuvent s’avérer très conséquents s’il est trop éloigné des réseaux en question. Prenez alors le soin de vérifier les différents branchements accessibles près du terrain, quitte à faire faire des devis auprès des services compétents pour avoir une vision claire du budget de la viabilisation.
Les aménagements à prévoir
La parcelle que vous envisagez peut ne pas être constructible sans des travaux d’aménagements. Cela peut être dû à une marre à reboucher, des arbres à démonter, des pierres à dégager, des dépendances à démolir… Vous ne devez pas sous-estimer ces différents aménagements qui peuvent plomber votre budget pour la construction. Encore une fois, faites intervenir des professionnels pour chiffrer les différents travaux nécessaires. Vous serez alors conscient du surcoût engendré et définir si l’achat est envisageable ou non.
Le prix du marché
Avant de faire une proposition sur le premier terrain convoité, vous devez avoir étudié la valeur des terrains dans le secteur recherché. En effet, vous devez savoir si le prix affiché est dans les prix du marché pour entreprendre une bonne négociation. Pour vous aider, vous pouvez consulter le site des prix immobiliers par les notaires (www.immobilier.notaires.fr), qui permet de trouver les prix des terrains par commune, par département et par quartier. Par exemple, un terrain à Toulouse, peut-être trouvé aux environs de 300 € le m² (tranche basse à 220 € / m² et tranche haute à 450 € / m²). D’autres outils plus locaux, permettent aussi aux vendeurs de faire estimer leur terrain.
Les impôts et taxes
Enfin il faudra vous renseigner sur vos futurs impôts fonciers : taxe foncière et taxe d’habitation. D’une commune à une autre, d’un terrain à un autre, leur montant peut varier de façon significative et vous aider à la décision dans le choix de la parcelle. Quant aux autres taxes liées à la construction, vous devrez prévoir quelques billets de mille euros pour financer la taxe d’aménagement (TA), la taxe pour le Conseil en Architecture, Uranisme et Environnement (CAUE) et la taxe départementale des espaces naturels sensibles. Contactez votre mairie ou le trésor public de votre région pour avoir une estimation de leur coût.
Si le choix du terrain, pour faire construire la maison de vos rêves, reste un choix personnel, vous devez absolument tenir compte des aspects pratiques et ne pas négliger les points techniques et juridiques comme évoqués dans cet article. N’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel et contacter les services compétents pour soulever un doute sur une question administrative ou financière. Si vous le souhaitez, utilisez les commentaires ci-dessous pour partager d’autres points à vérifier et réagir aux différents pièges rencontrés lors de la recherche de terrain à bâtir.
Ne partez pas sans votre guide !